商铺十买九亏_为什么商铺十买九亏

商铺十买九亏_为什么商铺十买九亏

       大家好，今天我想和大家探讨一下关于商铺十买九亏的问题。在这个话题上，有很多不同的观点和看法，但我相信通过深入探讨，我们可以更好地理解它的本质。现在，我将我的理解进行了归纳整理，让我们一起来看看吧。

1.买商铺会亏本吗

2.买商铺有什么陷阱

3.买了间商铺，立刻后悔了

买商铺会亏本吗

       不是所有商铺都赚钱，投资商铺有风险，不能随意跟风投资。

       商铺投资是一种高投入的投资行为，因为有了高投入高收益便也意味着高风险，选择好商铺很关键。投资商铺虽然前景看好，但并不是所有商铺都是赚钱的。

       房地产投资者一定要根据商铺项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被误导。在规避投资风险方面，商铺投资必须紧密结合地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免造成不必要的损失。

       商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼商铺等几个类型，各有其利弊。

1、写字楼

       供应量有限，市场长期走势看好，适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。

2、社区商铺

       包括内铺和外铺，其经营对象主要是住宅社区及附近常住居民，多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低，其价格往往处于低位，投资风险也相对较小。业内人士认为，有社区人口的支持，社区商铺较易出租或转让，回报相对稳定。

3、临街商铺

       投资者将拥有绝对的控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。在投资临街商铺的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。

       大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况普遍火爆，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店铺。

注意事项：

       一、商铺区域的选择，熟悉的区域是首选，对市场进行详细的调查与分析，亲自了解区域全面信息，不要仅仅查看区域分析报告或从别人口中了解的不客观或者不全面的信息，商铺地点最好选择投资者个人比较熟悉的区域。

       二、市面和楼层的选择，租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。临街商铺要优先选择，如果投资者选择经营大型商场中的店铺，那么就要受约于商场制定的各种条件，从而对投资回报率和经营者的个人时间支配等方面都有影响。

人民网-不是所有商铺都赚钱专家：投资需谨慎

买商铺有什么陷阱

       现在，随着购买住宅的调控杠杆越缩越紧，有些人就把目光投向了商业地产，旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺，或者社区低层商铺等。

       最近，经常有朋友提问，某某城市的商铺能否入手？那么，商铺到底还能不能买，回报率又如何？有哪些问题需要注意？下面就来跟大家详细聊聊。?

        01.

        商铺已成为最危险资产？

        如果您生活在四五线城市，会不难发现，近些年新楼盘越建越多，开发商临街商铺也随之剧增。一些曾经繁华的大街小巷里，很多临街底商都是空的。四处张贴的“旺铺招租”广告语，似乎都在暗示着这些底商不好租、不好卖的境遇。

       在过去十几年，商铺曾被业内认为是回报率较高的资产。曾经听父母辈参加婚礼回来说，某某家给女儿陪嫁准备了两个商铺这类话语，都羡慕不已。但是，如今的商铺却慢慢变了味儿，很多商铺已经成了危险资产。

       譬如那些四五线城市，人口在逐年流失，那么又用什么来支持这些商铺的未来呢？

        02.

        商铺回报率如何计算？

        说到商铺的回报率问题，主要有两个计算公式：

       1、计算购入再出租的投资回报率=月租金*12（个月）/售价

        2、计算购入再售出的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价

       举个例子，某人2年前在某地购置了一间50㎡的商铺，租金约为1.6万元/月，当年这间商铺价格仅为4万元/平米左右。

       当时商铺价格约4.5万元，总价约225万元，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率=1.6万元*12/225万元，通过计算，得出这套物业的回报率为8.5%。

       若是这个买家转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率=（245-225）/225，计算得出这套物业的回报率约为8.9%。

        但是，商铺在交易过程中还会产生各种税费，实际回报率并没有这么高，因为计算复杂，简单来说，升值部分会被税费吃掉五分之一，更容易理解。

        03.

        普通人买铺注意这5点！

       俗话说，一铺养三代。但是，如果说购买住宅是初中生段位的话， 商铺就是研究生级别的 。

       如果你对自己有很自信，认为值得一试，那么有几点还是需要提前知晓：

       第一，能买现铺、临街商铺，就尽量别碰期铺 ，特别是开发商大力促销的新楼盘底商。

       因为大多数商铺的交易税费都比较高，可是其变现能力又很差。除了一些地段不错的，其他地方的商铺基本上是不太容易卖掉的。

       第二，充分考虑购铺的商业地带、商业规划 。成熟地带商铺价格很高，而成长地带的商铺则有升值考虑。

       第三，考虑商铺的经营形态和后期管理 ，社区商铺一般比较稳定，地段、交通对商铺经营影响较小，商场店铺对交通、人流依赖性大，风险也大。

       第四，考虑相关政策 ，如交通、道路的改善，如旧区改造、市政动迁等。比如经营商铺是长线投资，对政策的依赖性很强。

       第五，中小城市商铺需要警惕购买。 在中小城市，购买商铺的风险也较大。如果这个商铺真的能赚钱，那么开发商资金就可以用其进行招租，又何必将它卖掉呢？

       事实上，在很多人口流出的中小城市，很多商铺的售卖前景确实堪忧，因为地段、开发商、客流群体三个因素确定了商铺价值的不可复制性。

        如果要购买商铺，一定要看清楚地段未来的发展规划，是否有人口增加等，因为这些因素都会直接影响商业客流量。

       毕竟购买商铺看的是 长线收益 ，只看眼前利益是不行的。不管是股票、基金还是不动产，一定要切记以下三点：

       1、远离高估值；

        2、不要盲目跟风；

        3、一定要长期持有。

买了间商铺，立刻后悔了

       1.不实的转让借口

       转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因，例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以，在盘店的时候，你一定要仔细详查是否有其他有碍商店经营的原因。想要盘店的人要多从行业入手，细心分析。

       2.注意市场上是否出现危机

       光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡路，已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉，发现苗头不对准备“出逃”，因此便在店生意还在巅峰时将店转出。这种盘点陷阱是外行人很难察觉的，因此盘店前，要特别留意，不要只看到表面的繁荣就怦然心动。

       3.房屋租金与契约的问题

       有些店的生意表面上看起来很好，每天来店的客人也相当多，店面的位置也相当好，但还是有人想把这样的店转出去，可解释的原因或许是在租金方面出了问题。因为，这样的黄金店面有着相当高的租金，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，没有利润自然要转让。另外，在盘店前，投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续，而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。

       4.本身店的体质不佳

       许多店虽然位置不错，但缺乏经营独特性，若将这样的店盘下来，延续同样的经营模式，其命运也很难逃脱关店一途，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。

       5.盘加盟店要注意的问题

       如果你盘的是一家加盟店，要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人？需不需要与加盟店总部另订新约？加盟条件是什么？加盟店约束多，是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内，以免与自己的期望背道而驰。

       6.人力资源的问题

       近年来，服务业已跃升为主流，对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力使得业务停摆。

       7.业务上的人脉问题

       原有店主有其自己的人脉关系网络，而由于你刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有很大影响，不要太一厢情愿的以为原本的人脉会持续保持，应主动积极与这些业主打招呼，或换成本身熟悉的班底，以避免业务衔接出现断层。

       8.机器设备及店面本身的好坏问题

       在盘店时需要去检查有哪些设备，还要仔细查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外，也要注意其店面本身结构是否完好、有无漏水、店面本身有无太多地方须整修，以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。

       9.未付款的问题

       转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是你无法从财务报表中得知的，而往往在接手后才会出现状况，不幸时，这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。参考资料长沙门面网

       10.有无假账的问题

       报表与账单的作假相当容易，过于漂亮的账面也最可能有问题，所以盘店前须注意报表与账单是否实在，别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的，可以询问较有经验者，从而避免一些无谓的风险。

        我们没有经过考察就入手了一间万达金街的商铺。钱付了，空闲了，奔忙了几天的心情松弛了，然后去网上冲浪。在百度、抖音、知乎里输入问题“万达金街的商铺值得购买吗？”（看到这里，你们是不是觉得这种后知后觉的行为极端愚蠢可笑？我也这么觉得。）搜出来的内容全是唱衰的。视频里那萧条的街道，一间间关门上锁的店铺，配上主播忧心忡忡的讲解，我只感到心跳加速血压飙升，就差上呼吸机了。

        我们并不富裕，掏空积蓄凑成首付，又背着几十万商贷，这是跟自己开玩笑呢。仿佛身临世界末日，大几十万的投资呀！我这不是买了个店铺而是买了个烫手的山芋！

        此前规划买房的这段时间，我的心情不敢说是亢奋的，但情绪饱和，满怀希望，揣着雀跃的心情划拉着手里的积蓄，自己能拿出多少，还差多少。再跑去银行问问定期的存款给不给取，还差一点，不想东借西凑地麻烦亲友，便去各大银行问问能否贷款，收集了多种贷款方案……。跑来跑去，一点没觉得累，畅享着将来可以躺着收房租，心劲儿很大。

        网上对各类金街的总结性评价大致内容包括：万达金街的商铺虽然被冠以万达的名字，其实不属于万达，是由另外地产商合作修建并管理的。金街商铺生态低端，且同质化严重，人流量少，没有商业氛围。万达自营的主场里，商业品质非常成熟，且商业品种足够齐全，顾客没有必要再跑到万达背面的小街上去消费。

        各路自媒体分析得头头是道，鞭辟入里，把万达金街批得一无是处。看到这些内容，感觉一股电流把我击晕了，躺在床上如鲠在喉倍感煎熬，一直在反刍这件事情的始末，以及对自己草率决定的懊悔。这一刻，心情跌到了谷底，感觉血液倒流，浑身钝痛，失眠了一小时多。

        且不说网上的信息有多可靠有多公正，且不说我的投资前景到底是什么结果，我先被眼前的杯弓蛇影吓瘫了。这样的话，没等来投资的损失，内心的魔鬼先把我收拾了。

        不！不可以这样！自己一定要支立起来！活了这么多年，捱过午夜的疲备，也见过凌晨三点的街道；欣赏过万丈夕阳，满足过舌尖上的味蕾，享受着亲人的爱和关心，家里永远有人等着你。生活既辛苦又美好，夫复何求？马上换了一副心情，很快入睡。生活的糟心事很多，我可以和它们共存，但不能让它们影响情绪，钱没了可以再赚，崩坏的心情带来的损失无法量化，但一定很坏。要无条件开心，与君共勉。

       好了，关于“商铺十买九亏”的话题就讲到这里了。希望大家能够对“商铺十买九亏”有更深入的了解，并且从我的回答中得到一些启示。